「戸建投資」とは
名前の通り、「一戸建て」の物件を所有して賃貸に出し賃料を得ることで、投資物件として運用する不動産投資です。
これまで、マンションやアパート投資が注目されてきましたが、
最近になって「戸建投資」が注目されるようになってきました。
「戸建投資」にはどのようなメリットがあるかみていきましょう。
メリット①コストが低い
戸建投資の最大のメリットはコストが低いこと、即ち安い価格で購入することができることです。
もちろん一等地に位置する広大な土地に建つ戸建は当てはまりませんが、
首都圏でも1000万円以下の価格で戸建が売りに出されているケースもあります。
今後、空き家が増加することが見込まれている日本では
さらに低価格で戸建を購入することができる可能性があります。
戸建の価格が低くなる理由には「耐用年数」の短さが関係しています。
日本での木造の家の耐用年数は「22年」と決まっているため、
22年を超えた建物の価値は実質ゼロという見方になるため、築年数の古い戸建は大幅に
価格が下げられている場合があります。
メリット②利回りが高い
利回りは、物件購入価格が低い方が高くなるため、
安く戸建を購入することができれば、利回りも高くなります。
また、物件価格が高めの都市部と比較して、地方都市の方は物件価格も全体的に低い傾向があるので、地方都市の方が利回りが高くなります。
メリット➂長期の入居が見込める
戸建は一般的にファミリーで住む用の広さがあるため、賃貸戸建を選ぶのはファミリー層が多いです。
子育て、学校、教育、職場等、生活範囲の中で選ぶため、賃貸で入居したら、
長く住むことを目的として借り続ける方が多いです。
入居者の入れ替わりがなければ、賃料収入が安定して得られ、
入居者の入れ替わりにかかる諸業務等の負担も減らすことができます。
メリット④資産価値が落ちにくい
戸建て投資の場合、土地部分の割合が多くが物件価格を占めている傾向があります。
建物部分は経過年数により資産価値が下がっていきますが、土地部分は経年劣化が起きないため資産価値が落ちにくいです。
物件を売却する際にも、建物を解体して土地として販売することもできます。
メリット⑤リフォームや建て替え等、自由度が高い
マンションの場合、リフォームや建て替えなどを行う場合は、管理組合の決議が必要になります。
しかし、戸建て投資はリフォームや建て替えなどの自由度が高いのが特徴です。
古い戸建を安く購入し、内装リフォームをして付加価値を付けて、賃貸に出すと賃料の増額を見込むことができ、より高い利回りで運用することができるかもしれません。
次に戸建投資のデメリットをみてきましょう。
デメリット①ローンが下りにくい
マンション等のRC造や鉄骨造に比べて、戸建は木造で耐用年数が短いので、銀行の担保評価も得にくいことから、融資額自体小さくなることが多かったり、ローンの審査が承認されにくい傾向があります。
ローンが承認されても、「頭金の割合が高い」「融資年数が短い」などの厳しい条件になることが一般的です。
こうした物件に投資するためには、十分な手持ち資金を用意しておく必要があるでしょう。
建物が古く資産価値が0になっていたとしても、
土地が広く土地値が高い場合は、地元の信用金庫や信用組合から融資を受けられる場合もあります。
デメリット②管理状況を把握しづらい
築年数が古い戸建て物件の場合、修繕しなければならない箇所が多く管理に手間がかかる場合があります。
また、戸建て物件は地方や郊外に立地しており、交通アクセスが良くない傾向があるため、
管理のために行き来する等の労力がかかることが見込まれます。
デメリット➂空き家リスクが高い
賃貸物件の全体的な需要は戸建よりもマンションやアパートの方が圧倒的に高いです。
戸建賃貸は一度契約したら長期で住んでくれる可能性が高いですが、
全体の需要の割合自体が少ないので、借り手が見つかるまでの間が空いてしまう可能性があります。
戸建投資を始める前の物件の選定の時点で、戸建の賃貸需要が高いエリアなのか、しっかりと見極める必要があります。
メリット、デメリットについて見てきましたが、
戸建投資を始める前の具体的な注意点についてまとめてみたいと思います。
①古すぎる物件を避ける
築年数が古い建物の物件は相場より安く出回っていて、お買い得に感じるかもしれませんが、白アリや雨漏り、傾き等の建物の根幹に不具合があり、修理費が莫大にかかってくるかもしれません。
また、「旧耐震」の物件は避けた方が良いでしょう。
旧耐震とは1981年6月以前の地震に耐えられる建築基準で建てられたものとなり、
1981年6月以降〜に制定された「新耐震」基準の建物とは強度が変わってきます。
建物自体の資産価値も変わってきますので、「旧耐震」の物件は選ばない方が良いでしょう。
②賃貸需要があるエリアで見つける
周辺にファミリー層に好まれるような生活施設が充実しているか、
子育て環境、公園やスーパー、コンビニ、医療機関が充実しているか、
周りの治安、環境は良いか、暮らす人々の雰囲気等、事前にチェックしておくのが良いでしょう。
同じような戸建が多く立ち並ぶ、ファミリー層が多く暮らしている、学校や生活施設が充実している等、戸建賃貸の需要がありそうかどうかを見極めるのが大事です。
➂土地の規制がないか、事前に調べる
中古戸建て物件は、既存不適格物件や借地である可能性があります。
既存不適格物件とは、建築時には適法だったものの、建築基準法の改正等により不適法になってしまった建築物のことです。再建築ができない、売却が困難である、といったリスクが発生する可能性があります。
また、「借地」とは地主等と賃貸借契約を結び、賃料を支払って地上権に基づき土地を借りる権利です。
戸建てが建つ土地が借地であれば、地代がかかるのはもちろん、リフォーム等をする時に所有権者の許可を得なければない等があったり、物件の評価額が低くなり、銀行によっては融資を受けられない場合もあるかもしれませんので、
事前に確認しておく必要があります。
おわりに
今回は「戸建投資」のメリット、デメリットについて見てきました。
「戸建投資」には物件を安く購入できたり、利回りが高かったり、メリットもありますが、
「融資が受けづらい」や「空き家リスクが高い」等のデメリットもありますので、
賃貸需要の高いエリアで見つける等、事前の下調べが重要だといえるでしょう。
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