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  • 執筆者の写真GAYA不動産

リースバックで離婚時の持ち家の財産分与を解決できる?!




離婚時に起こる持ち家や住宅ローンに関するトラブル

 

離婚時に財産分与はつきものです。これからそれぞれの道を歩んでいくのに、トラブルを引きずったままだと新しいスタートが切りづらいものです。

どのようなトラブルがあり、どのような解決方法があるかみていきましょう。


(財産分与の対象になる資産リスト)

稼ぎがあるかないかに関わらず、夫婦で共同で築いた下記のような財産は全て財産分与の対象で、妻と夫それぞれ1/2ずつ資産を受け取ることができます。


・現金

・預金

・自動車保険

・退職金

・不動産


特に問題になりやすいのが不動産といわれています。

不動産は明確にいくらと表現するのが難しく、また住宅ローンが残っていたり、どちらか一方が住まいとして使用したい場合があり、すぐに分割することが難しいものになります。


財産分与の種類にはどんなものがある?

財産分与を行うときには、下記の3つの方法を検討します。

①均等に分ける

②片方に渡す

➂売却して分割する


お互いが合意の上で持ち家を売却して、均等に分割できる場合は

問題なく財産分与が行われるかと思いますが、

どちらか一方が住み続けたい場合、どのような問題があるでしょうか。

みていきましょう。


不動産を財産分与をする場合、はじめに確認しておくべきこととは何でしょうか。

まずはそれぞれの名義を確認しましょう。


①不動産の名義人

不動産の名義人は夫婦のうちどちらか一人だけのケースや、

夫婦で共有名義にしているケースなどがあります。

不動産の名義人は、登記簿謄本で確認することができます。



②住宅ローンの名義人

住宅ローンの名義人は契約した人、つまり返済義務を負う人のことです。

夫と妻のいずれか、または夫婦二人での契約になっています。

住宅ローンの名義人は、登記簿謄本や住宅ローンの契約書に記載されています。



➂連帯保証人

住宅ローンに連帯保証人がいるかどうかの確認も必要です。

連帯保証人がいる場合は、住宅ローンの連帯保証契約書に名前の記載があります。



以上の名義人を確認しておきましょう。




離婚時に起こる持ち家や住宅ローンに関するトラブル

 

①自宅・住宅ローン名義人が住み続けるケース

例)夫が家をローンで購入し、離婚後も夫のみが所有している家に住み続ける


この場合、夫が継続してローンを支払い続ければ、特に問題はありませんが、

万が一、連帯保証人に元妻が設定されていた場合は、夫のローン返済が滞ると

連帯保証人に債務が発生してしまうので、注意が必要です。




②自宅・住宅ローンの名義人以外が住み続けるケース

例)夫が家をローンで購入し、離婚後、夫は別の家に住み、妻が夫所有の家に住み続ける


住宅ローンの名義人を引き継ぐのは困難です。

名義人を変えずにそのままの状況で住み続けることはできますが、

万が一、名義人のローン返済が滞れば、返済を求められたり、強制退去の可能性があります。



➂自宅と住宅ローンの名義が、夫婦である場合のケース

例)家の名義が夫婦共有名義であり、尚且つ、返済も共同で行っている場合


どちらかが住み続ける場合、住み続ける方が支払続けるなど、取り決めをする必要があります。離婚後、住まいを売却する場合は、共有名義人である元配偶者の同意を得る必要もあり、「連絡が取れない」「同意してもらえない」または「離婚後も連絡をしなければいけない」等の問題が起こる可能性があります。件の内覧をしてもらい訪問査定を受けるのが通例となります。




離婚時の財産分与に「リースバック」を活用するメリット

 

リースバックとは「不動産を売却し、売却資金をつくり、賃貸契約で住み続ける」ことです。住宅ローンが払えない場合や事業資金、まとまった資金が必要な場合に活用されますが、離婚時にもメリットあるといえます。


リースバックを利用すると、持ち家を一度売却することになりので、

分割が難しい不動産を、お金に換えることができるので、均等に分配することができます。


また、住宅ローンが完済することができ、売却金額によってはある程度の資金を円満に分けることができます。財産分与後は済み続けたい側が賃貸物件として暮らし続けることが可能であるため、お子様がいる家庭などは引っ越しや転校の必要がなく、環境を変えずに済み続けることができます。




離婚時の「リースバック」の注意点

 

①はじめの家賃設定に注意する

リースバック後は家賃の支払いが発生します。

はじめに売却金額と賃料の設定を交渉する際に無理のない賃料の設定を不動産会社へ伝えましょう。

家賃が滞ると賃貸契約を解除されてしまう可能性がありますので、注意が必要です。



②オーバーローンはリースバックはできない

物件を売却しても住宅ローンが完済できない「オーバーローン」の場合は、

リースバックができないことが多いです。

その場合、「任意売却」を利用する方もいるかと思いますが、

高額の残債が残る場合はどちらがどのくらい支払うのか等を取り決める必要があり、

トラブルになりやすいです。

残債がどのぐらいあるのか確かめた上で「リースバック」を検討しましょう。







おわりに

 

離婚による不動産の財産分与~離婚時の「リースバック」の活用方法まで、みてきました。

均等に分割ができない不動産の財産分与は離婚時に厄介となるのが現状です。

特徴と対処法を考えて、ご自身の状況に合った方法を検討してみましょう。



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